Eskişehir’in ticaret ve alışveriş haritasında yeni bir dönem başlıyor. Kentte mevcut alışveriş merkezlerine yenilerinin eklenmesi beklenirken, konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir araya getiren karma kullanım projeleri de kentin farklı bölgelerinde yükseliyor.
Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yeni yatırımların kente ekonomik hareketlilik ve istihdam açısından fırsatlar sunabileceği ancak ticari arzın talebin önüne geçmesi halinde çeşitli risklerin ortaya çıkabileceği değerlendirildi.
500’ün üzerinde yeni ticari alan gündemde
Kentte yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkân bulunduğu daha önce gündeme gelirken, ESGO’nun araştırmasında buna ek başka ticari yatırımların da bulunduğu belirtildi.
Projelerin tamamlanması halinde Eskişehir’deki yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendiriliyor. Araştırmada, bu büyüklüğün tek başına olumlu bir gösterge olarak ele alınmaması gerektiği vurgulanıyor.
Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin seviyesinde olduğu belirtilen araştırmada, nüfus artış hızının önceki dönemlere göre düşük seyretmesi ve kentin yaşlanan nüfus yapısının gelecekteki tüketim talebi açısından dikkate alınması gerektiği ifade ediliyor.
Ticaretin ağırlık merkezi değişiyor
Eskişehir’de organize perakende yatırımlarının geçmişte ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaştığı belirtilirken, yeni projelerin kentin farklı yönlerine yayıldığına dikkat çekiliyor.
Araştırmada doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkarılıyor.
Yeni yatırımların farklı bölgelere yayılmasıyla Eskişehir’in ticari yapısının tek merkezli modelden daha çok merkezli bir yapıya dönüşebileceği belirtiliyor. Ancak bu dönüşümün ulaşım ve altyapı ihtiyacını da artırabileceği kaydediliyor.
Hastane ve fuar merkezi çevresinde yeni çekim noktası
Araştırmada incelenen projeler arasında CityPark da öne çıkıyor. Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında konumlanan projenin, klasik bir AVM modelinden ziyade sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesinin beklendiği aktarılıyor.
Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin avantajları arasında sıralanırken, trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve mağaza karmasının doğru oluşturulamaması riskler arasında gösteriliyor.
Eski otogar alanında yeni ticaret merkezi
Kent merkezindeki dikkat çekici projelerden biri de eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM olarak gösteriliyor.
Araştırmada proje, yeni bir alışveriş merkezinin yanı sıra kentsel dönüşüm açısından da değerlendiriliyor. Merkezi konum, görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin güçlü yönleri arasında sıralanırken trafik, otopark ve küçük esnaf üzerindeki rekabet baskısına dikkat çekiliyor.
Araştırmada Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede takip edilmesi gerektiği belirtiliyor.
AVM’lerde mağaza sayısından çok deneyim öne çıkacak
ESGO’nun araştırmasına göre Eskişehir’de tüketici profili de ticari yatırımlar açısından önemli bir değişken oluşturuyor.
Kentte yüksek eğitim düzeyi ve üç üniversitenin oluşturduğu genç nüfus önemli bir potansiyel olarak değerlendirilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimleri göstermesi pazarın sınırları arasında gösteriliyor.
E-ticaretin büyümesiyle fiziksel mağazaların da daha yoğun bir rekabetle karşı karşıya kaldığı belirtilen araştırmada, gelecekte başarılı olması beklenen ticari projelerin yalnızca mağaza sayısına odaklanmayacağı öngörülüyor.
Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların daha fazla önem kazanacağı belirtiliyor. Araştırmada Eskişehir’in gelecekte daha fazla ticari alandan ziyade daha nitelikli ve farklılaşmış ticari alanlara ihtiyaç duyacağı ifade ediliyor.
Trafik ve otopark baskısı artabilir
Yeni yatırımların önemli bölümünün kent merkezinde veya mevcut ulaşım akslarının yakınında yer alması nedeniyle trafik ve otopark konusu da araştırmada önemli başlıklardan biri olarak ele alınıyor.
Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı çevresindeki mevcut trafik yoğunluğuna dikkat çekiliyor.
Yeni projelerin devreye girmesiyle bu bölgelerdeki ulaşım yükünün artabileceği belirtilirken, ulaşım kapasitesinin yalnızca proje bazında değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği vurgulanıyor.
Otopark da ticari dönüşümün önemli başlıklarından biri olarak öne çıkıyor. Kent merkezindeki esnaf açısından park yeri bulma güçlüğü ve otopark ücretleri sorun oluştururken, AVM’lerin erişilebilir otopark imkânlarının tüketiciler açısından avantaj sağlayabileceği değerlendiriliyor.
Küçük esnaf için yeni rekabet dönemi
Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulanıyor.
Yeni yatırımların ziyaretçi sayısını ve ticari hareketliliği artırabileceği, yeni istihdam alanları oluşturabileceği belirtilirken, zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesinin geleneksel ticaret alanlarında müşteri kaybına yol açabileceği ifade ediliyor.
Hamamyolu, Köprübaşı, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi ve Deliklitaş çevresindeki küçük işletmelerin bu dönüşümden etkilenebilecek bölgeler arasında bulunduğu belirtiliyor.
Araştırmada temel meselenin AVM yatırımlarının varlığından ziyade, organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir denge kurulması olduğu vurgulanıyor.
Sektör temsilcilerinden farklı değerlendirmeler
Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşlerine de yer veriliyor.
Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabet yaratabileceğini savunurken, kent merkezindeki otopark sorununa dikkat çekerek AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini belirtiyor.
Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik ise kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını ifade ediyor. Çelik, Eskişehir nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek yeni yatırımlar değerlendirilirken mevcut AVM sayısının da dikkate alınması gerektiğini savunuyor.
Şehir plancısı Dr. Miray Özkan ise AVM’lerin etkisinin yalnızca ticaretle sınırlı olmadığını belirtiyor. Özkan’a göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğinin yanı sıra kamusal alanları, yapılaşma dokusunu ve yaşam biçimini de değiştirebiliyor.
Üç farklı senaryo ortaya konuldu
ESGO araştırmasında Eskişehir’in gelecekteki ticari yapısı için iyimser, temel ve risk olmak üzere üç farklı senaryo ele alınıyor.
İyimser senaryoda ekonomik büyüme, satın alma gücünün yükselmesi, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırmasıyla Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunun güçlenebileceği öngörülüyor.
Kontrollü büyüme senaryosunda yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi beklenirken, bazı projelerde kiracı değişimleri, dönemsel boşluklar ve kent merkezinde belirli ölçüde müşteri kaybı yaşanabileceği değerlendiriliyor.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün zayıflaması ve e-ticaretin hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkması ihtimali ele alınıyor. Böyle bir tabloda boş mağazaların artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların farklı işlevlere dönüşmesi gündeme gelebilecek gelişmeler arasında sıralanıyor.
“Başarıyı yatırım sayısı değil, uyum belirleyecek”
ESGO’nun araştırmasında Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğu belirtilirken, gelecekte ticari başarının yalnızca yatırım büyüklüğüyle ölçülemeyeceği vurgulanıyor.
Doğru konum, doğru hedef kitle, ulaşım planlaması ve doğru marka karmasının belirleyici olacağı ifade edilen araştırmada, yeni ticari projelerin tek tek değil, Eskişehir’in bütüncül gelişim stratejisi içerisinde değerlendirilmesi öneriliyor.
Perakende izleme sistemi önerisi
ESGO, kentteki ticari dönüşümün düzenli olarak takip edilmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir Perakende İzleme Sistemi kurulmasını öneriyor.
Sistemle doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin izlenmesi planlanıyor. Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin değerlendirileceği bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması öneriliyor.
Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü şekilde bütünleştirilmesi gerektiği belirtiliyor.
ESGO’nun araştırması, Eskişehir’de ticari yapının yeni yatırımlarla birlikte önemli bir dönüşüm sürecine girdiğine işaret ediyor. Kent farklı bölgelerde yeni çekim merkezleri kazanırken, aynı anda çok sayıda projenin hayata geçmesi ticari arzın talebi aşması riskini de beraberinde getiriyor.
Bu nedenle araştırmada, yeni yatırımların ulaşım ve otopark kapasitesi, küçük esnaf, tüketici talebi ve kent merkezindeki ticari yaşam üzerindeki etkileriyle birlikte ele alınması gerektiği vurgulanıyor.
