21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkının kullanımına ilişkin kritik değerlendirmelerde bulunuldu.
Fiili Taksim Varsa Ön Alım Hakkı Sınırlı
Karara konu olayda, ortak tapulu bir tarlada paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye sattı. Satışın ardından başka bir paydaş ön alım hakkını kullanmak için dava açtı. Ancak davalı taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, yani herkesin kullandığı alanın belli olduğunu savundu. İlk derece mahkemesi de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi.
Bilirkişi incelemesinde, söz konusu tarlada sınır çizgileri ya da belirli kullanım alanlarını gösteren fiili bir taksim bulunmadığı, taşınmazın boş ve ekilmemiş olduğu tespit edildi. Yargıtay, mahkemenin bu tespiti yeterince dikkate almadığını belirtti.
Satış Anında İtiraz Etmeyen Sonradan Hak İddia Edemeyebilir
Daire kararında, paydaşların kendi aralarında fiilen bölüşerek belirli alanları kullanmaları halinde, bir paydaşın kendi kullandığı kısmı üçüncü kişiye satması durumunda, satış sırasında bu alanda hak iddia etmeyen diğer paydaşın sonradan ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı vurgulandı.
Ancak somut olayda taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığının yeterince değerlendirilmediği ifade edilerek karar bozuldu.
Tarla Sahipleri İçin Kritik Uyarı
Karar, miras ya da satın alma yoluyla edinilen ve birden fazla kişiye ait olan tek tapulu tarla gibi taşınmazlar açısından önem taşıyor. Özellikle fiili kullanımın sınırlarla belirlenip belirlenmediği, ön alım hakkının kullanılmasında belirleyici olacak.
Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte, ortak tapulu taşınmazlarda satış öncesi kullanım durumunun ve sınırların açık şekilde ortaya konulmasının hukuki ihtilafların önüne geçmede kritik rol oynayacağı değerlendiriliyor.
